Bill 60 в Онтарио: основные положения и политическая реакция
В ноябре 2025 года парламент канадского штата Онтарио принял законопроект Bill 60, официально называемый Актом о сокращении задержек и ускорении строительства (Fighting Delays, Building Faster Act, 2025). Его основная цель, среди прочего, — ускорить строительство новых домов и инфраструктуры, сократить бюрократию. Документ вносит значительные изменения в сферу арендных отношений и расширяет полномочия провинции в вопросах городского планирования. Законопроект был утверждён голосами Прогрессивно-консервативной партии, имеющей парламентское большинство, несмотря на протесты оппозиции и общественных организаций.
Ключевые изменения
Bill 60 предусматривает несколько реформ, напрямую влияющих на арендаторов и муниципалитеты:
- Ускоренное выселение за неуплату. Срок уведомления о выселении для жильцов, имеющих задолженность, сокращается с 14 до 7 дней.
- Ограничение возможностей защиты на слушаниях. Арендаторы больше не могут поднимать новые жалобы (например, о недостаточном ремонте) во время разбирательств по выселению, если заранее не внесут 50% долга или не заявят об этом до начала слушания.
- Сокращение сроков апелляции. Время на подачу апелляции в Совет по арендным отношениям (LTB) уменьшается с 30 до 15 дней.
- Изменения при выселении «для личного пользования». В случае, если владелец жилья выселяет арендатора, чтобы занять помещение сам или предоставить его члену семьи, обязательная компенсация в размере месячной аренды отменяется при условии уведомления за 120 дней.
- Расширение полномочий провинции. Закон даёт правительству Онтарио право вмешиваться в решения муниципалитетов, включая возможность блокировать изменения в дорожной инфраструктуре, например сокращение автомобильных полос в пользу велодорожек.
Политическая и общественная реакция
Принятие Bill 60 сопровождалось критикой оппозиционных партий — Новой демократической партии, Либеральной партии Онтарио и Зеленых. Оппозиция считает, что закон усиливает дисбаланс в пользу арендодателей и может привести к росту числа выселений.
В свою очередь правительство провинции представляет закон как меру для увеличения предложения жилья и улучшения доступности, подчеркивая снижение задержек в Совет по арендным отношениям (LTB) и стандартизацию сборов за развитие, что должно снизить затраты на строительство.
Вне парламента против билля резко выступила организация ACORN, представляющая интересы арендаторов с низкими и средними доходами.
Напряжение достигло кульминации во время финального обсуждения законопроекта. Когда представители ACORN начали скандировать «Позор!», «Люди важнее прибыли», заседание пришлось прервать. В ходе перепалки премьер Даг Форд выкрикнул в сторону протестующих фразу «Go find a job, buddy!» — «Иди найди работу, приятель», которая быстро стала символом конфликта между правительством, ориентированным на интересы бизнеса, и общественными организациями, защищающими малообеспеченных арендаторов. Сопредседатель Hamilton ACORN Марк Давиньон, который участвовал в протесте, заявил:
Даг Форд давно не искал работу. Он не понимает, через что проходят люди. Если бы у меня были его семейные связи, я бы тоже не искал работу.
Несмотря на общественное давление, законопроект был принят и вступил в силу, кардинально меняя порядок разрешения споров между арендаторами и арендодателями в Онтарио.
Comments (4)
Сейчас в Италии Мелони продвигает закон об упрощении выселения арендаторов. В Онтарио, как я вижу, даже до этих изменений ситуация была гораздо лучше, чем Италии, Испании, Франции и т.д. Там сейчас можно судиться о выселении годами.
Возможно, лучше вообще запретить сдавать жилье в аренду. Это гарантирует отсутствие угнетения арендаторов арендодателями.
Мудрость Европы: Право на жизнь в жилье
В Западной Европе разговоры о жилье давно перестали быть чисто техническим делом юристов и риелторов. Здесь аренда — не просто договор на несколько страниц, а один из главных нервов современного общества. Вокруг неё кипят политические страсти, строятся карьеры мэров, а иногда — рушатся правительства. Потому что в Европе право на квартиру воспринимается как часть общественного договора: гражданин платит налоги, соблюдает правила, а государство обязано защитить его от произвола рынка.
Арендатор как священная корова
В Германии, Нидерландах, Австрии или Швеции отношение к арендаторам почти ритуальное. Переехать — значит, заново перестраивать свою жизнь, привыкать к новой транспортной карте. Поэтому законодатель защищает стабильность: не квартиру как объект, а живущего в ней.
Выселить человека сложно, почти невозможно: нужны месяцы уведомлений, обязательные переговоры, доказательства “обоснованного интереса” собственника. Даже если он хочет въехать в своё же жильё, ему придётся объяснять, почему именно сейчас, а не через год или два. В глазах государства частная собственность — это важный принцип, но социальная устойчивость важнее.
Показательно, что в германской политике выражение Mieterschutz — «защита арендатора» — звучит так же привычно, как «безопасность на дорогах».
Собственник как подозреваемый
На противоположной стороне — владелец жилья. Для законодателя он скорее потенциальный нарушитель, чем партнёр по договору. Любая попытка поднять цену выше лимитов, отказаться продлевать аренду или вывести квартиру на рынок краткосрочной аренды расценивается как хитрость, как попытка “обойти систему”.
Суды очень охотно становятся на сторону арендатора, а государство вводит “заморозки” цен, ограничения на депозиты, правила о «социальной функции собственности». Политики объясняют всё просто: слишком долго рынок вел себя как ребенок без присмотра.
Но у этой медали есть обратная сторона: чем суровее правила, тем меньше людей хотят сдавать жильё. Владелец предпочитает оставить квартиру пустой, нежели связываться с арендаторами, которых невозможно выселить даже за хроническую неуплату.
Город как поле боя
В европейских городах аренда — это уже не экономика, а политика в чистом виде. Каждая партия тянет одеяло в свою сторону. Левые — за тотальный контроль, ограничения и муниципальное строительство. Правые — за гибкость рынка и снижение давления на собственников. А посередине — огромный класс горожан, которые просто хотят жить в нормальной квартире и понимать, что будет с их арендой через год.
Как в итоге?
Европа стремится удержать людей в городах, не допустить взрывного роста цен, защитить арендаторов — но сделать это без ущерба для частной собственности. Получается своеобразный компромисс, в котором никто не доволен до конца, но все согласны, что хуже было бы без него.
И именно в этом — западноевропейский парадокс: аренда жилья превращается в зеркало общества, где сталкиваются безопасность и свобода, рынок и забота, традиция и перемены. Законы лишь фиксируют этот бесконечный спор — но не решают его.
Основные законы в сфере аренды жилья в Германии
В Германии аренда жилья регулируется преимущественно Гражданским кодексом (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB), разделами 535–580B, которые известны как Mietrecht (право аренды). Это федеральный закон, который устанавливает права и обязанности как арендаторов (Mieter), так и арендодателей (Vermieter). Дополнительно действуют региональные правила, такие как Mietpreisbremse (тормоз на аренду) в городах с напряжённым рынком жилья (например, Берлин, Мюнхен), и специальные нормы для субаренды (Untermiete). Законы сильно ориентированы на защиту арендаторов, делая Германию одной из стран с самыми строгими правилами в этой сфере.
Ключевые права и обязанности сторон
- Договор аренды (Mietvertrag): Должен быть в письменной форме, хотя устный тоже действителен. Арендодатель обязан предоставить жильё в пригодном состоянии и проводить капитальный ремонт. Арендатор отвечает за мелкий ремонт (до €100–150 в год) и поддержание чистоты. Арендодатель не может входить в квартиру без согласия арендатора, уважая право на приватность.
- Залог (Kaution): Максимум три месячные "холодные" аренды (Kaltmiete, без коммуналки). Его можно выплатить в три рассрочки, и он должен храниться на отдельном счёте. Возврат — в течение 6 месяцев после выезда.
- Расторжение договора: Арендатор может расторгнуть с уведомлением в 3 месяца (если не оговорено иное). Арендодатель — только по веским причинам (например, неуплата, нарушение), с уведомлением от 3 месяцев (увеличивается до 12 месяцев после 8 лет проживания). Выселение (Zwangsraumung) возможно только через суд.
- Неуплата аренды: Арендодатель может инициировать выселение только если долг превышает одну месячную аренду. До этого — предупреждения.
Контроль за арендной платой
- Mietpreisbremse: В "напряжённых" районах новая аренда не может превышать местный средний уровень на 10%. Исключения: новостройки или после ремонта.
- Индексация аренды (Indexmiete): Аренда может повышаться раз в 12 месяцев, но только по индексу инфляции (не более 3–5% в год, в зависимости от региона). Арендодатель должен обосновывать повышение.
- Субаренда: Разрешена с согласия арендодателя, но отказ возможен только по уважительным причинам (например, перегрузка жилья).
Изменения в 2025 году
В 2025 году вступили в силу реформы, усиливающие защиту арендаторов:
- Ужесточение снижения аренды (Mietsenkung): С августа 2025 арендаторы могут требовать снижения аренды при дефектах (например, плесень, шум) на 10–100%, с упрощённой процедурой через суд. Это направлено на борьбу с недобросовестными арендодателями.
- Укрепление прозрачности: Арендодатели обязаны обосновывать уровень аренды при заключении договора, включая ссылки на местные индексы.
Для споров существует Mieterverein (ассоциации арендаторов) и суды. Рекомендуется консультироваться с юристом или местными властями, так как правила могут варьироваться по землям (Bundesländer). Актуальную информацию можно найти на сайтах вроде Bundesministerium der Justiz или HousingAnywhere.
В Германии арендодатель имеет право выселить арендаторов, если он хочет использовать жильё для собственных нужд (это называется "Eigenbedarf" — собственная нужда). Однако это не абсолютное право: процесс строго регулируется Гражданским кодексом (BGB, § 573), и выселение возможно только при соблюдении определённых условий, с уведомлением и часто через суд. Арендаторы в Германии сильно защищены, и такие случаи тщательно проверяются, чтобы избежать злоупотреблений.
Условия для выселения по Eigenbedarf
- Реальная нужда: Арендодатель должен доказать, что жильё действительно необходимо ему или "привилегированным лицам" для проживания. Нужда должна быть актуальной на момент уведомления (например, из-за изменения работы, рождения ребёнка, ухода за родственником или отсутствия альтернативного жилья). Абстрактные или вымышленные причины (например, для перепродажи или повышения аренды) делают выселение недействительным, и арендодатель может быть оштрафован или обязан компенсировать ущерб.
- Привилегированные лица: Это включает арендодателя, его супруга/партнёра, детей, внуков, родителей, пасынков. Для братьев/сестёр, свекровей или более дальних родственников — только в исключительных случаях с доказанной близостью. Друзья или бизнес-партнёры не подпадают.
- Тип договора: Применяется только к бессрочным договорам аренды (unbefristeter Mietvertrag). Для срочных — выселение возможно только по истечении срока или за серьёзные нарушения.
Процедура и сроки
- Уведомление (Kündigung): Должно быть в письменной форме с рукописной подписью, содержать детали (кто, почему, когда). Срок уведомления зависит от длительности аренды: 3 месяца (до 5 лет проживания), 6 месяцев (5–8 лет) или 9 месяцев (более 8 лет). Арендатор получает время на поиск нового жилья.
- Судебный процесс: Если арендатор не согласен, дело идёт в суд (Amtsgericht). Арендодатель должен доказать нужду; арендатор может подать возражение (Widerspruch) в течение 2 месяцев до конца срока уведомления. Суд учитывает баланс интересов.
- Защита от hardship (Härtefall): Арендатор может избежать выселения, если оно вызовет чрезмерные трудности (§ 574 BGB), например, из-за возраста (старше 70 лет), тяжёлой болезни, беременности, инвалидности, длительного проживания или отсутствия альтернатив. Суд может продлить аренду временно (на 1–2 года) или бессрочно. В городах с напряжённым рынком (как Берлин) такие случаи чаще выигрывают арендаторы.
Актуальные изменения в 2025 году
По состоянию на ноябрь 2025 года базовые правила Eigenbedarf остаются без значительных реформ на федеральном уровне. Однако в Берлине и других городах обсуждаются предложения по ужесточению: продление минимального срока уведомления (с 1 месяца в некоторых случаях) и ограничение на ближайших родственников. Эти инициативы (от SPD, Зеленых и других) направлены на защиту арендаторов в условиях жилищного кризиса, но они пока на стадии обсуждения в коалиции. Другие реформы 2025 касаются контроля аренды (Mietpreisbremse продлён до 2029) и снижения аренды при дефектах, но не напрямую Eigenbedarf.
Если вы арендатор или арендодатель, рекомендуется обратиться в ассоциацию арендаторов (Mieterverein) или юриста для проверки конкретной ситуации, так как решения зависят от деталей и региональных норм.
Амстердам введёт требование о разрешении на вторые дома в городе
По словам Зиты Пелс, советника по жилищным вопросам и ведущего кандидата от GroenLinks-PvdA на муниципальных выборах в следующем году, новые правила для вторых домов — это очередная мера по борьбе с дефицитом жилья. Однако просто наращивать объёмы строительства недостаточно, отметила она в своей статье для Vrij Nederland. Политикам также нужно исправить саму систему, которая привела к нынешнему кризису на рынке жилья.
«Жильё сознательно превратили в источник прибыли, а не в базовое право. Раньше это была сфера общественной ответственности, а теперь здесь заправляет рынок», — пишет Пелс. От такой политики выигрывают богатые: они живут в просторных домах, а остальные свои объекты сдают в аренду по баснословным ценам, добавляет она.
«За это расплачивается остальная часть Нидерландов: люди переплачивают, ютятся в тесноте или вовсе остаются без крыши над головой».
«Ничего не изменится, даже если мы построим новые кварталы или целые города», — подчёркивает Пелс. Конечно, дополнительные дома необходимы, признаёт она. «Но если мы не изменим курс, то в итоге лишь усугубим неравенство».
https://nltimes.nl/2025/11/27/amsterdam-require-permit-second-homes-city